Jedan od razloga koji komplikuje ceo postupak uknjižbe je taj da kod nas ne postoji jedinstven sistem već četiri:
- Tapijski sistem sa intabulacionim knjigama
- Zemljišne knjige i katastar zemljišta
- Katastar zemljišta
- Katastar nepokretnosti
Sistem koji bi trebalo da zameni ova četiri je Katastar nepokretnosti. Na tome se uveliko radi i veliki broj opština je prešao na ovaj sistem. Iako deluje zastrašujuće potrebno je samo da saznate koji organ vodi javnu evidenciju nepokretnosti za opštinu na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost koju nameravate da uknjižite.
Sadržaj:
2.2.2 Opravdavanje predbeležbe
Registri nepokretnosti su javni registri. Svako ima pravo uvida i nije dužan bilo kome da dokazuje postojanje pravnog interesa.
- Izvodi ili potvrde imaju snagu javne isprave, važi pretpostavka tačnosti podataka koji se nalaze u ispravi,
- Mogućnost uvida u činjenice o kojima se vode.
- Pretpostavka znanja odnosno nesavesnosti. Ukoliko nameravate da zasnujete neko pravo na nepokretnosti (kupite, zasnujete hipoteku u cilju obezbeđenja svog potraživanja) dužni ste da prethodno proverite podatke koji su upisani u nadležnom registru, u suprotnom nemate pravo da se kasnije pozivate da vam je neka činjenica bila nepoznata.
Zemljišna knjiga se sastoji od glavne knjige, zbirke isprava, stvarni registar i imenični registar.
Glavna knjiga se sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka (ZKUL).
ZKUL se vodi za jedno zemljišno knjižno telo, koje se sastoji od jedne ili više katastrskih parcela jednog vlasnika koje se nalaze u granicama jedne katastarske opštine.
ZKUL se sastoji od :
- popisnog lista (A- list)
- vlasničkog lista ( B- list)
- teretnog lista ( V- list)
Popisni list je prvi deo ZKUL-a i sastoji se od dva odeljka.
U prvi odeljak se upisuje zemljišno knjižno telo sa sastavnim delovima, (katastarske parcele, zgrade).
Ako postoji više parcela one se upisuju jedna ispod druge.
Za svaku parcelu se upisuje broj pod kojim se vodi na katastarskom planu, opis nepokretnosti (vikendica, zemljište bez zgrade, dvorište, voćnjak, vrt, itd.) i njena površina u hektarima, arima i kvadratnim metrima. Iza rubrike u kojoj se upisuje površina upisuju se primedbe.
U drugi odeljak popisnog lista upisuju se pojašnjenja upisa u prvom odeljku, vidi se na osnovu kog rešenja je upisana određena parcela, ako je neka parcela otpisana u kom se sada ZKUL-u nalazi, kojim rešenjem je ispravljena površina katastarske parcele, itd. Pažljivim čitanjem drugog odeljka dobijamo informacije o kretanju određene parcele od njenog nastanka.
U drugi deo ZKUL-a upisuju se:
- Ime vlasnika ili suvlasnika i vlasnički udeo
- Pravni osnov pribavljanja prava svojine ( ugovor o kupoprodaji, ostavinsko rešenje, sudska presuda itd.).
- Ograničenja u pogledu raspolaganja koja se odnose na ličnost vlasnika nepokretnosti; na primer; maloletstvo vlanika, oduzezta poslovna sposobnost itd.).
- Broj rešenja na osnovu koga je izvršen upis.
Teretni list je namenjen obaveštenju kupca o tome koje sve obaveze, teteti i ograničenja pogađaju dosadašnjeg vlasnika jer ukoliko se reši na kupovinu sve te obaveze, tereti i ograničenja će i njega pogađati.
U treći deo ZKUL- a upisuju se:
- Stvarna prava koja opterećuju nepokretnost ( hipoteka, stvarne službenosti, lične službenosti)
- Pravo preče kupovine, zakup
- Ograničenja raspolaganja koja terete nepokretnost, zabrana opterećenja i otuđenja
- Postojanje rešenja o izvršenju
- Uknjižba
- Predbeležba
- Zabeležba
Upis kojim se zemljišno knjižna prava konačno stiču ili prestaju.
Uknjižba u našem pravu predstavlja način sticanja stvarnih prava na nepokretnostima ( svojina, stvarne službenosti, hipoteka ) ova prava se u načelu mogu definitivno steći tek upisom u nadležni registar nepokretnosti.
Pravo svojine prodavca nepokretnosti ne prestaje a kupac ne postaje vlasnik u trenutku kada se zaključi ugovor o kupoprodaji neko tek kada se kupac uknjiži.
U našem pravu uknjižba je povezan sa pravnim poslom kojim se prenosi neko stvarno pravo na nepokretnosti.
Pravo svojine se može uknjižiti samo ukoliko počiva na punovažnom osnovu ( ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, sudska odluka, ugovor o razmeni, ugovor o doživotnom izdržavanju, ugovor o poklonu itd.).
1. Da se uknjižba vrši „ protiv“ lica koje je upisano kao vlasnik nepokretnosti.
- Ukoliko se stiče od lica koje nije upisano kao vlasnik potreban je neprekinut niz vanzemljišno knjižnih prenosa.
Primer: Miloš Milošević kupio je plac od Petra Petrovića a on od Pavla Pavlovića dok je Pavle taj plac kupio od Nikole Nikolića koji je i upisan kao vlasnik u ZKUL br. 322.
Da bi Miloš uknjižio svoje pravo svojine potrebno je da pored ugovora kojim je on kupio plac sudu dostavi i ugovore između Petra i Pavla, Pavla i Nikole.
2. Pismena isprava o pravnom osnovu. Privatna ili javna isprava.(ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, sudska odluka, ugovor o razmeni, ugovor o doživotnom izdržavanju, ugovor o poklonu itd.).
Privatna isprava:
- Potpisi ugovarača moraju biti overeni od strane suda.
- Puna oznaka zemljišnoknjižnog tela. Primer: ( katastarska parcela br. 322/3 KO Vrčin, površine 11,23 ara, njiva straževica).
- Klauzula intabulandi.
Izjava zemljišno knjižnog prethodnika kojom dozvoljava licu kojem prenosi pravo na nepokretnosti da ono to pravo uknjiži. Primer: (Prodavac je saglasan da se kupac na osnovu ovog Ugovora može uknjižiti kao vlasnik nepokretnosti koja su predmet kupoprodaje i bez njegove posebne pismene saglasnosti ili prisustva.). Obično se klauzula intabulandi daje u samom ugovoru kojim se prenosi pravo na nepokretnosti ali može se sastaviti i kao posebna isprava.
- Dokaz o plaćenom porezu na promet nepokretnosti ( pečat poreske uprave na samom ugovoru.
Javna isprava:
- Klauzula pravnosnažnosti ( pečat na samoj ispravi, stavlja ga organ koji je i doneo odluku, sud, opština nakon proteka roka za žalbu.).
- Dokaz o plaćenom porezu na promet nepokretnosti ( pečat poreske uprave na samoj ispravi.
- Nije potrebna klauzula intabulandi.
Upis kojim se zemljišno knjižna prava uslovno stiču.
Uslovno sticanje – kada nedostaje element za uknjižbu (overa potpisa, klauzula intabulandi, uslov iz ugovora, saglasnost roditelja…)
Uslov se sastoji u tome što je potrebno da se predbeležba opravda.
Ukoliko se predbeležno pravo opravda, opravdanje će delovati i na prošlost, te će se smatrati da je zemljišnoknjižno pravo stečeno od trenutka kada je predbeleženo.
Ako se predbeležba ne opravda dolazi do njenog brisanja, tako da se smatra da upisa nije ni bilo.
Smisao predbeležbe je u tome da lice koje namerava da se uknjiži stekne prvenstvo nad ostalim mogućim pretedentima na upis.
Primer;
Miloš Milošević potpisao je ugovor o kupoprodaji placa sa komšijom Petrom Petrovićem. Miloš i Petar zbog nekih Miloševih porodičnih obaveza još uvek nisu otišli u sud da overe ugovor. Kako je komšija Petar prevrtljiv Miloš se plaši da je komšija Petar prodao isti plac i njihovom zajedničkom poznaniku Nikoli.
Miloš je odlučio da izvrši predbeležbu prava svojine na tom placu, ne može da zahteva uknjižbu jer ugovor nisu overili u sudu, ali će predbeležbom steći prvenstvo u odnosu na komšiju Nikolu.
Uslovi su blaži od onih koji se zahtevaju za uknjižbu.
Privatna isprava:
- Potpisi ugovarača ne moraju biti overeni od strane suda.
- Nije neophodno da isprava sadrži preciznu oznaku nepokretnosti ali je neophodno da se ona može na osnovu podataka sadržanih u ispravi odrediti.
- Ne mora biti data klauzula intabulandi.
- Isprava ne mora biti snabdevena dokazom o plaćenom porezu na promet nepokretnosti.
Javna isprava:
- Nije potrebno da postoji klauzula pravnosnažnosti.
- Isprava ne mora biti snabdevena dokazom o plaćenom porezu na promet nepokretnosti.
2.2.2 Opravdavanje predbeležbe
Predbeležba se opravdava tako što se otklanjaju nedostaci zbog kojih isprava nije bila pogodna za uknjižbu.
- Ako zemljišnoknjižni prethodnik da klauzulu intabulandi.
- Ako se podnese isprava sa klauzulom pravnosnažnosti.
- Ako podnese potvrda o plaćenom porezu.
- Pravnosnažnom sudskom presudom u sporu za opravdanje predbeležbe.
Predbeležba treba da se opravda u roku od 15 dana od kada je odluka o predbeležbi dostavljena licu koje je podnelo zahtev.
Sud može produžiti ovaj rok iz opravdanih razloga.
Ako podnosilac zahteva ne može da opravda predbeležbu, može u roku od 15 dana da podnese tužbu za opravdanje predbeležbe.
Podnosilac zahteva da bi uspeo u sporu treba da dokaže postojanje i punovažnost pravnog osnova za pribavljanje zemljišnoknjižnog prava čiju uknjižbu zahteva.
Potrebno je i da dokaže da je pravo o kojem je reč postojalo u trenutku predbeležbe.
Upis činjenica od značaja za promet.
Ova vrsta upisa predstavlja jednu vrstu obaveštenja svim licima koja su zainteresovana da steknu neko pravo na nepokretnosti. Sve one obaveze koje terete prodavca nepokretnosti teretiće i kupca, tako da je on veoma zainteresovan da bude upoznat da li se povodom te nepokretnosti ne vodi spor ili je otpočeo izvršni postupak koji ima za predmet izvršenja tu nepokretnost, da li je prodavcu oduzeta poslovna sposobnost itd..
Neke zabeležbe:
- Zabeležba spora
- Zabeležba hipotekarne tužbe
- Zabeležba pravosnažnosti i izvršnosti
- (zabeležba započ. namirenja)
- Zabeležba prvenstvenog reda
- Zabeležba maloletnosti
- Zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja
Zabeležba spora je upis činjenice da je imalac zemljišnoknjižnog prava podneo tužbu kojom se zahteva brisanje neke uknjižbe i povraćaj u pređašnje stanje.
Zabeležbu spora može zahtevati samo lice čije je zemljišnoknjižno pravo povređeno uknjižbom prava nekog drugog lica.
Zabeležava se spor samo o pravu koje je bilo upisano u registar nepokretnosti, ukoliko je na primer, vlasnik prodao plac a nije ovavestio lice koje ima ugovorno pravo preče kupovine, to lice ukoliko podnese tužbu sudu može da zahteva i upis zabeležbe spora ali samo ako je njegovo pravo preče kupovine bilo upisano u registar nepokretnosti, ako pak pravo preče kupovine nije bilo upisano on ne može da izvrši zabeležbu spora.
Zabeležbu spora iako nije reč o zemljišnoknjižnom pravu, moguća je kada:
- Držalac nepokretnosti koji je stekao pravo svojine održajem i poveo spor protiv lica koje je upisano u registar nepokretnosti kao vlasnik.
- Supružnik kada se nepokretnost stečena radom u toku braka nalazi u zajedničkoj svojini oba supružnika, a u registru nepokretnosti je upisana na ime samo jednog od njih.