Autor: Biljana Vujičić
Prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96), kao i Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. Glasnik RS“, Br. 42/98 I 111/2009), suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima, dok u slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom, a kada ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine i po ovom osnovu, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti. Slična je situacija i sa poljoprivrednim zemljištem. Naime, vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, dok u slučaju da ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.
U ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koji je predmet prodaje. Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, preporučenim pismom dostavlja ponudu istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, koja mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, na koju je imalac prava preče kupovine dužan da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude, takođe preporučenim pismom, izjasni. Ako se pak imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni na opisani način, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima, a ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje ponovo postupi na prethodno opisan način dostavljanjem ponude nosiocima prava preče kupovine.
U slučaju da je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom u roku od 30 dana, računajući od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, da zahteva poništaj ugovora o prodaji nepokretnosti i da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima, te da istovremeno sa podnošenjem tužbe, položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti. Forma zaključenja ugovora o prometu nepokretnosti je obavezna, te ako nije ispoštovana, smatraće se da je došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom kod suda u roku od jedne godine od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu, da zahteva ostvarivanje tog prava, istovremeno polažući iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.
Zakon o obligacionim odnosima(„Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85) u svojim odredbama predviđa i poseban vid kupoprodaje – prodaju sa pravom preče kupovine u kojoj se obavezuje kupac da izvesti prodavca o nameravanoj prodaji stvari određenom licu, kao i o uslovima te prodaje, i da mu ponudi da on stvar kupi za istu cenu, pri čemu je prodavac dužan obavestiti kupca na pouzdan način o svojoj odluci da se koristi pravom preče kupovine u roku od mesec dana, računajući od dana kad ga je kupac obavestio o nameravanoj prodaji trećem licu. Istovremeno sa izjavom da on kupuje stvar, prodavac je dužan isplatiti cenu dogovorenu sa trećim licem, ili je položiti kod suda. Prodavac se ne može pozivati na na pravo preče kupovine u slučaju prinudne javne prodaje, ali prodavac čije je pravo preče kupovine bilo upisano u javnoj knjizi može zahtevati poništenje javne prodaje, ako nije bio posebno pozvan da joj prisustvuje.
Pravo preče kupovine pokretnih stvari ne može se ni otuđiti ni naslediti, ukoliko zakonom nije drukčije određeno.
Pravo preče kupovine prestaje posle pet godina od zaključenja ugovora, ako nije ugovoreno da će ono prestati ranije, čak i ako je uvoren duži rok, on se svodi na rok od pet godina.
Ukoliko je kupac prodao stvar i preneo svojinu na trećeg ne obaveštavajući prodavca, i ako je trećem bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato da prodavac ima pravo preče kupovine, prodavac može, u roku od šest meseci računajući od dana kad je saznao za ovaj prenos, zahtevati da se prenos poništi i da se stvar njemu ustupi pod istim uslovima. Ako je kupac netačno obavestio prodavca o uslovima prodaje trećem, i ako je trećem to bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato, ovaj rok od šest meseci počinje teći od dana kad je prodavac saznao za tačne uslove ugovora. U svakom sliučaju pravo preče kupovine prestaje po proteku pet godina od prenosa svojine stvari na trećeg.
Za određena lica pravo preče kupovine može biti ustanovljeno zakonom, čije trajanje nije ograničeno i na koje se shodno primenjuju pravila o prodaji sa pravom preče kupovine. Lica koja po samom zakonu imaju pravo preče kupovine moraju biti obaveštena pismeno o nameravanoj prodaji i o njenim uslovima, inače imaju pravo zahtevati poništenje prodaje.