Poštovani, kao kupac sam sklopio “Predugovor o kupoprodaji nekretnine“. Predugovor je sklopljen u agenciji za nekretnine i nije overen u sudu. Pri potpisivanju tog predugovora, dao sam i kaparu koja je navedena u istom. U međuvremenu mi je svašta postalo sumnjivo te želim da odustanem od kupovine. Ukoliko odustanem od kupovine te nekretnine, šta se događa sa kaparom. Napominjem da predugovor nije overen u sudu.

Poštovani,

U ovom slučaju bi bilo potrebno primeniti pravni stav da je u pitanju nepoštovanje forme koju ugovor o prodaji nepokretnosti mora da sadrži tj. neoveravanje potpisa stranaka u sudu. Član 45. stav 2. ZOO kaže: Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora. Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda.  Ugovori koji nisu zaključeni na taj način ne proizvode pravno dejstvo (Zakon o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 42/98 i 111/2009)). Analogno tome, iste odredbe važe i za predugovor o prodaji nepokretnosti u pogledu obaveze overe potpisa ugovarača kod suda.

Dakle, Vi možete, iz razloga što forma predugovora nije ispostovana, da zatražite od drugog predugovarača da se predmetni predugovor smatra pravno nevaljanim, tj. ugovorom koji ne proizvodi pravno dejstvo, pošto forma nije ispunjena, te shodno odredbama Zakona o prometu nepokretnosti trebate zatražiti od drugog predugovarača da se predmetni predugovor smatra kao pravni akt koji ne proizvodi pravno dejstvo i da svaka ugovorna strana ima vratiti odmah drugoj ugovornoj strani ono što je primila odnosno da Vam bude vraćena kapara. 

(Ovaj odgovor su izradili studenti IV godine Pravnog fakulteta u okviru predmeta E-Klinika koji se organizuje u saradnji sa portalom www.besplatnapravnaedukacija.rs organizacije „Pro Bono“)