Poštovani,
Da bih Vam precizno odgovorila na pitanje potrebno mi je još činjenica. Zbog toga Vam šaljem relevantne članove Zakona o stanovanju koje treba da pročitate i koji će Vam nadam se, s obzirom na to da su napisani tako da ih može razumeti i lice koje nije pravnik, dati odgovor na postavljeno pitanje.
Sugestija koju Vam dajem odnosi se na članove 30 – 39. Ne treba da Vas buni naslov iznad člana 30 – Korišćenje stanova u društvenoj svojini po osnovu stanarskog prava – jer se ti članovi odnose I na stanove koji su u svojini(vlasništvu) građana, što je, bila sam slobodna da pretpostavim, Vaš slučaj.
Ukoliko imate nekih nedoumica, ne oklevajte da se javite.
Korišćenje stanova u društvenoj svojini po osnovu stanarskog prava
Član 30
Od dana stupanja na snagu ovog zakona na stanu se ne može steći stanarsko pravo.
Lica koja su do dana stupanja na snagu ovog zakona stekla stanarsko pravo po ugovoru o korišćenju stana, nastavljaju sa korišćenjem stana po osnovu tih ugovora, sa pravima i obavezama utvrđenim ovim zakonom, pod uslovima iz čl. 31. do 39. ovog zakona.
2. Zakup stanova u društvenoj svojini
Član 31
Ako nosilac stanarskog prava, koji je to pravo stekao do dana stupanja na snagu ovog zakona, ne zaključi ugovor o otkupu stana do 31. decembra 1995. godine, nastavlja da koristi stan kao zakupac stana na neodređeno vreme (u daljem tekstu: zakupac društvenog stana).
Zakupac društvenog stana iz stava 1. ovog člana može taj stan da otkupi po odredbama ovog zakona.
Član 32
Zakupnina za stan u društvenoj i državnoj svojini i svojini građana, koji koristi zakupac stana na neodređeno vreme, utvrđuje se u zavisnosti od površine stana, kvaliteta stana i zgrade u kojoj se nalazi stan, a izražava se brojem bodova za kvalitet stana i zgrade, površine stana i koeficijenta, u skladu sa aktom o načinu utvrđivanja zakupnine koji donosi ministar.
Visina mesečne zakupnine iz stava 1. ovog člana utvrđuje se za šestomesečne obračunske periode: januar – juni i juli – decembar.
Utvrđivanje, obračun i naplatu zakupnine vrši vlasnik stana, odnosno nosilac prava raspolaganja ili preduzeće za stambene usluge ili drugo pravno lice kome se povere ti poslovi.
Ministar nadležan za stambene poslove bliže propisuje način utvrđivanja zakupnine iz stava 1. ovog člana.
Član 33
Ugovor o zakupu društvenog stana prestaje:
1. smrću zakupca;
2. danom pravosnažnosti rešenja nadležnog organa o rušenju zgrade, odnosno dela zgrade;
3. iseljavanjem zakupca iz stana;
4. propašću stana;
5. zakupom drugog društvenog stana dobijenog za sve članove porodičnog domaćinstva, i
6. ako zakupac sa članovima porodičnog domaćinstva ne koristi stan duže od četiri godine.
Član 34
U slučaju smrti zakupca ili njegovog iseljenja iz stana, zakupac na tom stanu postaje član porodičnog domaćinstva koji je nastavio da koristi taj stan, po sledećem redosledu: bračni drug, dete rođeno u braku, van braka, usvojeno i pastorče. Ako u stanu nije ostao niko od ovih članova porodičnog domaćinstva zakupac postaje roditelj zakupca, roditelj njegovog bračnog druga ili lice koje je zakupac dužan po zakonu da izdržava, ako je stanovao u tom stanu i nema rešenu stambenu potrebu.
Ako posle smrti zakupca ili njegovog iseljenja iz stana nije ostalo ni jedno lice iz stava 1. ovog člana, zakupac postaje lice koje je prestalo da bude član porodičnog domaćinstva ili lice koje je bilo član porodičnog domaćinstva ranijeg zakupca stana, ako je nastavilo da koristi stan i ako nema na drugi način rešenu stambenu potrebu.
Ako je, u slučaju iz st. 1. i 2. ovog člana u stanu ostalo dva ili više lica istog stepena srodstva, zakupac postaje lice koje oni sporazumno odrede, a ako se sporazum ne postigne zakupac postaje lice koje odredi vlasnik stana.
U slučaju iz st. 1. i 2. ovog člana, lica koja su ostala u stanu dužna su da zakupodavca obaveste o smrti zakupca najkasnije u roku od 60 dana.
Zakupodavac je dužan da u roku od 30 dana od isteka roka iz stava 4. ovog člana, zaključi ugovor o zakupu stana, odnosno odredi lice koje će biti zakupac stana, a ako to ne učini, zainteresovano lice može podneti predlog nadležnom sudu da u vanparničnom postupku donese rešenje kojim se zamenjuje ugovor o zakupu stana.
O prestanku ugovora iz člana 33. stav 1. tačka 2. ovog zakona odlučuje opštinski organ nadležan za stambene poslove, a u ostalim slučajevima nadležni sud.
Član 35
Zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu stana:
1. ako zakupac i posle opomene bez saglasnosti zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti, izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišćenje stana licima koja nisu predviđena ugovorom;
2. ako zakupac i posle opomene ne plati zakupninu za najmanje dva meseca uzastopno;
3. ako se i posle opomene nanosi šteta stanu, zajedničkim prostorijama i instalacijama ili uređajima u stambenoj zgradi;
4. ako zakupac, njegov bračni drug ili drugi član njegovog porodičnog domaćinstva stekne u svojinu useljiv stan koji je odgovarajući za to porodično domaćinstvo;
5. ako zakupac dobije stan po osnovu radnog odnosa, a radni odnos je prestao na osnovu njegovog zahteva ili po njegovoj krivici, pre isteka vremena određenog opštim aktom zakupodavca, i
6. ako zakupac stana i članovi njegovog porodičnog domaćinstva ne koriste stan duže od jedne, a najduže četiri godine, a zakupac se ne sporazume sa zakupodavcem o načinu korišćenja stana za to vreme.
Ugovorom o zakupu može se predvideti da zakupodavac ne može dati otkaz ugovora o zakupu društvenog stana zbog neplaćanja zakupnine za vreme dok je zakupac bio nezaposlen bez svoje krivice ili ako je zaposlen, a najmanje dva meseca nije primao zaradu, a za to vreme on i članovi njegovog porodičnog domaćinstva koji sa njim stanuju nisu imali drugih prihoda kojim bi se obezbedila materijalna sigurnost porodice po propisima o materijalnom i socijalnom obezbeđenju porodice.
U slučaju iz stava 2. ovog člana, zakupac je dužan da plati zaostalu zakupninu u dva puta dužem vremenu od vremena za koje je istu dugovao, računajući od dana ponovnog zaposlenja, odnosno sticanja stalnih prihoda u porodičnom domaćinstvu.
U slučaju razvoda braka razvedeni supružnici se sporazumevaju o tome ko će nastaviti sa korišćenjem stana u svojstvu zakupca, a ako sporazum ne postignu, na predlog jednog od supružnika, nadležni sud će u vanparničnom postupku doneti rešenje o određivanju supružnika koji nastavlja sa korišćenjem stana u svojstvu zakupca, vodeći računa o stambenim potrebama razvedenih supružnika i njihove dece, o tome ko je zakupac stana, materijalnom i zdravstvenom stanju supružnika i dr.
U slučaju ispražnjenja stana na kome postoji susvojina, pravo prvenstvenog useljenja u stan imaju suvlasnik i naslednici suvlasnika čiji suvlasnički deo prelazi 50% idealnog dela stana ili lica na koja je ovaj suvlasnik preneo pravo susvojine pravnim poslom, s tim što na delu stana u društvenoj svojini imaju položaj zakupca.
Član 36
Članovi porodičnog domaćinstva zakupca društvenog stana imaju pravo da trajno koriste taj stan, pod uslovima iz ovog zakona.
Zakupac stana može, iz opravdanih razloga, da otkaže dalje korišćenje stana svakom članu porodičnog domaćinstva, osim maloletnom detetu, bračnom drugu ili licu koje je dužan da izdržava po zakonu, s tim što rok za iseljenje ne može biti kraći od 30 dana.
Zakupac stana može tužbom kod nadležnog suda da traži iseljenje člana porodičnog domaćinstva iz stava 2. ovog člana, ako se taj član ne iseli u ostavljenom roku.
Član 37
Između nosilaca stanarskog prava i zakupaca na društvenom stanu, kao i između njih i zakupodavca može da se izvrši zamena stanova.
Zamenom stana sa zakupodavcem, u smislu stava 1. ovog člana, ne smatra se dodela stana radi proširenja uz obavezu nosioca stanarskog prava da zakupodavcu vrati stan koji koristi.
Zamena stana vrši se uz saglasnost zakupodavca, a ako zakupodavac ne odbije zahtev za davanje saglasnosti u roku od 30 dana od njegovog prijema, smatra se da je saglasnost data.
O zameni stanova zaključuje se ugovor u pismenoj formi, a jedan primerak ugovora dostavlja se zakupodavcu u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora.
Lice koje je zamenilo stan, nastavlja da koristi zamenjeni stan u svojstvu zakupca društvenog stana na neodređeno vreme.
Član 38
Lice kome je vlasnik stana odbio davanje saglasnosti za zamenu stana, može u roku od 30 dana od prijema pismenog obaveštenja o odbijanju da podnese predlog nadležnom sudu da u vanparničnom postupku donese rešenje kojim se utvrđuje da su ispunjeni uslovi za zamenu stanova.
Nisu ispunjeni uslovi za zamenu stanova u smislu stava 1. ovog člana:
1. ako su se stekli uslovi za prestanak ili za otkaz ugovora o korišćenju, odnosno zakupu stana, u skladu sa ovim zakonom;
2. ako se radi o prividnoj zameni (ne koristi se zamenjeni stan, ne postoji stan koji se zamenjuje i sl.) odnosno neopravdanoj zameni stanova (ako je zamenom stečena imovinska korist i sl.), ili
3. ako je stan dobijen po osnovu radnog odnosa, a nije isteklo vreme određeno opštim aktom, odnosno propisom.
Ako postoje razlozi iz stava 2. ovog člana, vlasnik stana može tužbom nadležnom sudu da zahteva poništaj ugovora o zameni stanova u roku od tri meseca od dana saznanja za izvršenu zamenu, odnosno za razloge iz stava 2. ovog člana, a najkasnije u roku od tri godine od izvršene zamene. Ako sud poništi ugovor o zameni stanova, naložiće i povraćaj u pređašnje stanje, s tim što se korišćenje nastavlja po ugovoru o zakupu društvenog stana na neodređeno vreme.
Član 39
Odredbe ovog zakona o korišćenju društvenog stana po osnovu ugovora o zakupu društvenog stana, primenjuju se i na korišćenje stanova u društvenoj i državnoj svojini koji budu dati u zakup na neodređeno vreme.
Zakupac na neodređeno vreme stana iz stava 1. ovog člana, može taj stan da otkupi po odredbama ovog zakona.
3. Korišćenje stanova u svojini građana po osnovu stanarskog prava
Član 40
Nosilac stanarskog prava, odnosno zakupac stana na neodređeno vreme koji to pravo ima na stanu u svojini građana (u daljem tekstu: nosilac stanarskog prava na stanu u svojini građana), od dana stupanja na snagu ovog zakona nastavlja sa korišćenjem tog stana u skladu sa odredbama čl. 30. do 39. ovog zakona.
Vlasnik stana čiji se stan koristi pod uslovima iz stava 1. ovog člana (u daljem tekstu: vlasnik stana) ima prava i obaveze nosioca prava raspolaganja, u skladu sa odredbama ovog zakona, osim obaveze da omoguće otkup toga stana po odredbama ovog zakona.
Član 41
Vlasnik stana može tužbom kod nadležnog suda da zahteva iseljenje nosioca stanarskog prava iz njegovog stana i predaju tog stana, odnosno dela stana na korišćenje, ako za iseljenje obezbedi nosiocu stanarskog prava drugi stan po osnovu zakupa na neodređeno vreme, u skladu sa čl. 30. do 39. ovog zakona.
Vlasnik stana koji je nosilac stanarskog prava na stanu u društvenoj svojini, odnosno koji je zakupac društvenog stana, može tužbom nadležnom sudu da zahteva zamenu stana koji koristi sa nosiocem stanarskog prava na stanu u njegovoj svojini.
Tužbu iz stava 2. ovog člana za zamenu stana može da podnese i nosilac stanarskog prava na stanu u svojini građana.
Stan za iseljenje iz st. 1, 2. i 3. ovog člana treba da po veličini, udobnosti i mestu na kome se nalazi odgovara stanu iz kojeg se iseljava nosilac stanarskog prava, odnosno da mu bitno ne pogoršava uslove, s tim što ovaj stan može da bude i manji ako je odgovarajući u smislu ovog zakona.
Nadležni sud će naložiti zamenu stana, u smislu st. 2. i 3. ovog člana, ako je stan u kome stanuje vlasnik odgovarajući nosiocu stanarskog prava, odnosno ako je stan u kome stanuje nosilac stanarskog prava odgovarajući vlasniku stana, u smislu stava 4. ovog člana.
Član 42
Opština je dužna da do 31. decembra 2000. godine obezbedi stan za preseljenje nosioca stanarskog prava na stanu u svojini građana, kada zahtev za preseljenje podnese vlasnik koji je taj stan stekao kao useljiv pre 26. decembra 1958. godine, odnosno naslednici tog vlasnika. Pravo prvenstva za obezbeđenje stana za preseljenje nosioca stanarskog prava ima lice koje nema rešenu stambenu potrebu na teritoriji Republike.
Stan za preseljenje nosioca stanarskog prava treba da bude odgovarajući, u smislu člana 41. stav 4. ovog zakona.
Opština je dužna da sredstva pribavljena od otkupa stanova prioritetno usmerava za izgradnju novih stanova, sa namenom za rešavanje stambenih potreba lica koja imaju stanarsko pravo na stanovima u svojini građana, čije preseljenje zahtevaju vlasnici tih stanova.
Opština je dužna da pribavljene stanove prioritetno usmerava za rešavanje stambenih potreba lica iz stava 3. ovog člana.
Opština će doneti, a najkasnije do 31. marta 1993. godine, program izgradnje novih stanova iz sredstava obezbeđenih na način utvrđen u stavu 3. ovog člana.
Član 43
Opštinski organ nadležan za stambene poslove odbiće zahtev za obezbeđenje stana za preseljenje nosioca stanarskog prava na stanu u svojini građana:
1. ako utvrdi da su se stekli uslovi za otkaz ugovora o korišćenju stana određeni ovim zakonom;
2. ako utvrdi da je vlasnik otkupio stan u društvenoj svojini po ovom zakonu ili po Zakonu o stambenim odnosima koji je prestao da važi danom stupanja na snagu ovog zakona; ili
3. ako utvrdi da je moguća zamena stana između vlasnika stana koji koristi stan sa stanarskim pravom, odnosno po osnovu zakupa stana i nosioca stanarskog prava na njegovom stanu, u skladu sa ovim zakonom.
Iseljenje nosioca stanarskog prava na stanu u svojini građana iz tog stana u obezbeđeni stan izvršiće se po konačnosti rešenja u roku od 30 dana od dana obezbeđenja useljivog stana.