Poštovani,
Rešenje o deobi nepokretnosti i načinu na koji će deoba biti izvršena sud donosi u vanparničnom postupku. Kako je u Vašem slučaju vanparnični postupak okončan i već posedujete pravnosnažno rešenje kojim je odredjeno da će se nepokretnost prodati na javnoj prodaji, sam postupak prodaje se dalje sprovodi po pravilima Zakona o izvršnom postupku, ali uz odredjene specifičnosti.
Naime, Zakon o izvršnom postupku prvenstveno reguliše sudski postupak prodaje nepokretnosti radi namirenja novčanog potraživanja izvršnog poverioca (jednostavno rečeno, u slučaju kada dužnik nema mogućnosti da isplati poveriocu novčanu obavezu, pa poverilac zahteva prodaju dužikove nepokretnosti sudskim putem kako bi iz iznosa dobijenog prodajom namirio svoje potraživanje).
I sve to što je propisano Zakonom o izvršnom postupku vezano za prodaju nepokretnosti radi namirenja poverioca važi i u Vašem slučaju, tj. u slučaju kada se postupak prodaje sprovodi radi deobe i isplate prodajne cene suvlasnicima na toj nepokretnosti. Ali, ponavljam, uz odredjene specifičnosti, koje ću ukratko objasniti.
Prvo, u postupku prodaje radi deobe ne postoje dužnici u pravom smislu te reči. Suvlasnik koji je pokrenuo postupak prodaje je izvršni poverilac, a ostali suvlasnici su izvršni dužnici samo procesno, nemaju zaista položaj dužnika. Iz tog razloga u ovom postupku i izvršni dužnik, tj. neko od ostalih suvlasnika, može biti kupac nepokretnosti (što prema Zakonu o izvršnom postupku ne bi mogao kada se prodaja vrši radi namirenja izvršnih poverilaca). Druga razlika se ogleda u tome što u postupku prodaje radi deobe izvršni dužnik (odnosno suvlasnik) kao kupac nepokretnosti ne mora položiti jemstvo radi učešća na usmenom javnom nadmetanju, kao sto to moraju učiniti sva treća lica koja su zainteresovana za kupovinu.
Dalje, postupak prodaje započinje podnošenjem predloga za izvršenje na osnovu izvršne isprave (u Vašem slučaju na osnovu pravnosnažnog i izvršnog rešenja o deobi) nadležnom sudu, na osnovu koga sud donosi Rešenje o izvršenju prodajom nepokretnosti. Po pravnosnažnosti tog rešenja, pristupa se utvrdjivanju vrednosti nepokretnosti. Ukoliko se utvrdjuje vrednost stana, kuće, ili druge gradjevine sud će angažovati veštaka gradjevinske struke, a ukoliko je reč o poljoprivrednom zemljištu veštaka poljoprivredne struke. Nakon toga sud donosi Rešenje o utvrdjivanju vrednosti nepokretnosti. Kada ono postane pravnosnažno, pristupa se prodaji. Sud donosi Zaključak o prodaji nepokretnosti u kome su naznačeni način i uslovi prodaje, kao i vreme i mesto prodaje.
Nepokretnost se prodaje na usmenom i javnom nadmetanju, odnosno licitaciji, na koju dolaze svi koji su zainteresovani za kupovinu nepokretnosti. Potencijalni kupci su dužni da stave ponudu za kupovinu, koja ne može biti niža od vrednosti nepokretnosti utvrdjene rešenjem suda. Učesnici naizmenično nude cenu, koja mora biti veća nego sto je prethodni ponudilac ponudio (ali ne više od 5% od početne cene). Posle svake ponude sudija, objavljujući kolika je ponuda, poziva ostale učesnike da ponude višu cenu. Kada sudija i treći put ponovi poslednju najvišu ponudu, a niko zatim ne ponudi veću cenu, deset minuta posle stavljanja te najpovoljnije ponude sud će zaključiti ročiste za usmeno i javno nadmetanje, utvrditi ko je najpovoljniji ponudilac i javno objaviti da se tom ponudjaču dosudjuje nepokretnost.
I sada dolazimo do odgovora na Vaše pitanje:
Odredba člana 117. već pomenutog Zakona o izvršnom postupku propisuje da lice koje ima zakonsko pravo preče kupovine nepokretnosti koja je predmet izvršenja prodajom ima prvenstvo pred najpovoljnijim ponudiocem, ako odmah po zaključenju nadmetanja izjavi da nepokretnost kupuje pod istim uslovima.
A na osnovu odredbe člana 5. Zakona o prometu nepokretnosti suvlasnik nepokretnosti ima pravo preče kupovine nepokretnosti u slučaju da jedan od suvlasnika namerava da proda svoj suvlasnički udeo (znači, suvlasnik nepokretnosti je taj koji ima zakonsko pravo preče kupovine).
To dalje znači da nepokretnost morate prodati suvlasnicima ukoliko su oni zainteresovani za kupovinu iste, obzirom na to da oni (u skladu sa navedenom odredbom Zakona o izvršnom postupku) imaju prednost pred najpovoljnijim ponudiocem. Pri tom, oni uopšte ne moraju učestvovati u javnom nadmetanju – dovoljno je (i bitno) da nadmetanju prisustvuju, kako bi odmah po zaključenju istog mogli pred sudijom da izjave da nepokretnost kupuju pod istim uslovima kao i najpovoljniji ponudilac.
Jedini slučaj kada nepokretnost ne bi bila prodata suvlasnicima, čak iako su ozbiljno zainteresovani za kupovinu iste, bio bi ukoliko bi najpovoljniji ponudilac prilikom nadmetanja ponudio za nepokretnost cenu koju oni nisu u mogućnosti da isplate. Tada bi, logično, nepokretnost pripala najpovoljnijem ponudiocu, a ne njima. U suprotnom, kao što rekoh, ukoliko suvlasnici po zaključenju nadmetanja izjave da nepokretnost žele da kupe po onoj ceni koju je ponudio najpovoljniji ponudilac, imaju prednost u kupovini i nepokretnost svakako mora biti prodata njima.
I to bi bio odgovor na Vaše pitanje. U slucaju da i dalje postoje neke nejasnoće, slobodno nas kontaktirajte ponovo.
Biljana Đeric, advokat